建築ブログ

古い擁壁のある家を建て替える際にはご注意ください

現在の法律に則っていない、古い擁壁のある土地に建つ家を建て替える場合、擁壁を作り直す必要があります。

先日建築実例にアップした地下室のある家@横浜市港南区もそうでした。

古い擁壁解体中

先代より受け継いだ大切な土地。

眺めは良いし、駅からも近く、バス通り沿いには駐車場も数台分確保できる、使い方によっては多くのメリットを享受できる土地でした。

バス通り沿いの現地　建て替え前

駐車場は4台分＋α

南側が下がっているので、陽当たり眺望最高！（正面右の建物が建替前 ）

しかし、建物も、それを支える擁壁も古く、バス通りを大きな車が通ると揺れるし、騒音もひどく、そのまま住み継げる状況ではありません。

そこで、建て替えを検討され、ある建築会社を訪れたそうです。

すると、「この擁壁は造り直さないと家が建てられません。擁壁をつくりなおしても、15坪くらいの家しか建てられないかもしれません。」と言われてしまいました。

15坪というと、50㎡位。

そんな小さな建物にもかかわらず、「擁壁を造り替えるのに相当の費用がかかるので、〇千万円位（場合によっては建売住宅を買えるくらい）かかるのではないかと思われます。」

それなら、売却したらどうか？

「売却する際には、その土地に家を建てる場合に必要な費用を相場の価格から差し引く必要があります。となると、数100万円ほどでしか売れないのではないかと・・・。」

このようなお話しを聞かされ途方に暮れているときに、お施主様のご親族が当社をサイトで見つけていただき、ご縁をいただきました。

結果、 地下部分を擁壁に見立て、RC造で建てることで、安全性を確保しつつ延床面積115㎡を確保する地下室のある家を建てることができました。

擁壁を兼ねる地下部分を配筋・型枠設置したところ

古い擁壁に建つ家を建て替える場合、普通に考えてしまうと、まず擁壁を造り替えてから、家を建てることになります。

しかし、この順序で建て替えを行うと、擁壁の費用がそのまま加算される上、建物を建てるときの制約となる場合があります。

当社が過去に行った擁壁工事

一方、擁壁と建物を一体のものと考えると、十分な広さのある地下室を確保することができたり、今回のケースでは当てはまりませんが、内部で行き来できるビルトインガレージを造ったりと、地下部分を建物の一部として有効活用することができます。

ビフォー

独立した地下車庫の上に建つ単世帯住宅から、

アフター

床面積240㎡超を確保した地下室・地下車庫のある二世帯住宅へ

ビフォー

急な外階段を上り下りする古い擁壁の家から、

アフター

2台分のビルトインガレージと2階建ての家屋が内部でつながる地下室地下車庫のある家へ。

このようなアイディアは、一般的な工務店やハウスメーカーでは出てこないと思います。

なぜなら、鉄筋コンクリートの工事は、他所のRC専門の会社に外注するため、その上に自社が得意とする木造住宅をつなぎ合わせるなど思いもよらないからです。

全てがうまくいくとはとても言えませんが、古い擁壁のある土地に家を建てる場合には、擁壁を兼ねる地下を活用する家がとても有効なケースが少なくありません。

ノウハウがなく、工事を請け負うことが難しい建築会社に相談にいっても、なかなか前向きな話は出てこないと思います。

当社は、古い擁壁のお建て替えの経験が豊富なので、お役に立てると思います。

お心あたりがあるようでしたら、建築相談室にお電話ください。

お待ちしております。

古い擁壁に建つ家を建て替える方は、ぜひこちらの記事もご参照ください。