好立地で、新築に比べて割安な中古マンションが注目を集め、スケルトンリフォームを希望される方が増えています。
スケルトンリフォームとは、建物の構造体のみを残して全てを一旦解体し、内装や設備機器を新設するリフォーム工事のことです。施工を請け負うリフォーム会社は、『デザインリフォーム』を強調したり、住宅設備を一新する『まるごと定価制リフォーム』を提案したり、わかりやすいメリットを強調する広告が目立ちます。でも、マンションのスケルトンリフォームに第一に必要なのは、『中古マンションをいかに長く快適に、安心して暮らせるようにできるか』です。プロの立場で一つ一つしっかりチェックして、間違いのない判断をしながら手を打ち、『こんなはずでは・・・』という結果を招かない工事こそ必要だ、と考えています。
たとえば、安易にスケルトンリフォームをしてはいけないケースがあります。
昭和56年5月以前に建てられたマンションをリフォームする場合。この期を境に、建築基準法の耐震基準が変更になっており、以前のものを旧耐震基準、以降のものを新耐震基準とよんでいます。新耐震基準は、震度6程度の地震が来ても即座に倒壊する恐れがないことが期待されていて、実際に、阪神大震災や、東日本大震災で新耐震基準の建物が地震直後に倒壊したという報告はほとんどありませんでした。
一方、旧耐震基準は、震度５程度の地震で即座に建物が倒壊しない事が期待されてつくられましたが、1978年の宮城県沖地震（震度5）では、多くの建物が倒壊してしまいました。これをきっかけに、新しい耐震基準に移行したのです。
この旧耐震基準で建てられたマンションは、横浜にも相当数あります。不動産専門の鑑定、調査を行っている東京カンテイの資料を見ますと、神奈川県の旧耐震基準の建物は、5300棟、17万4千戸ほどあるようです。古いマンションは立地の良いものが多く、中には人気の高いマンションも含まれています。
このような、旧耐震基準で建てられたマンションを、安易にスケルトンリフォームしてはいけません。マンションのスケルトンリフォームは、中古マンションの購入費用が新築に比べて抑えられる一方、リフォーム費用が数100万円～1000万円を越えることもあります。でもこれは、マンション1室のリフォーム費用であり、耐震強化にはつながりません。もしスケルトンリフォームをした後で、大きな地震が来て住めなくなったら？あるいは、数年後に建替え決議が決まってしまったら？十分に可能性があります。
当社が加入する横浜市建築事務所協会には、築年数の古い住宅の耐震に関するご相談が頻繁にあり、耐震診断を受け付けている建築事務所が、実際に診断を行っています。耐震診断を行った中古マンションの中には新耐震基準の強度を1としたときに、0.3とか0.4程の強度しか持たないマンションも少なくありません。このようなマンションでスケルトンリフォームを行う事はとてもお勧めできません。一方で条件が揃っていて、スケルトンリフォームを行う事ができる建物も、中にはあります。こういった、マンションの個別特性をきちんと把握して、マンションのスケルトンリフォームは行うべきなのです。
新耐震基準以降のマンションであっても、築年数の違いや、もともとの造り、使用方法によって、当然工事の内容が変わります。もっとも大切なのは、電気、ガス、給排水管などのメンテナンスや、寒さ、暑さ、騒音など、住宅性能にかかわる中身の問題なのです。この内側の工事が、『長く快適に』暮らすために大変重要です。『デザインリフォーム』や、住宅設備を一新する『まるごとリフォーム』などは、表面的なお話なのです。
横浜市には、たくさんのマンションが建っています。RC造のマンションは、しっかりメンテナンスさえすれば、60年、70年、場合によっては100年もつ建物もあります。
目に見えない部分をしっかり対応して、安心して長く暮らしていただきたい。そのような考えで、この度、マンションのスケルトンリフォーム請負事業を本格的にスタートさせることにしました。
当社は、もともと注文住宅事業と、事業用建築を中心に経営を行ってきました。事業用建築の中では、店舗や保育園、事務所などの、スケルトンリフォームを数多く施工してまいりました。スケルトンリフォームを行うために必要な、住宅まわりの機能保持・改善のための工事個所の見極めと施工、及び施工監理の技術、それに加え、プランの設計力と施工力に関しては、十分な力が備わっていると自負しております。
なぜスケルトンリフォームなのでしょうか？ スケルトンリフォームとは、建物の構造体のみを残して全てを一旦解体し、内装や設備機器を新設するリフォーム工事のことです。
『外観デザインや立地が気に入ったマンションの内装を、間取りも含めて全面的にリフォームできる。思い通りにプランニングした部屋に、新築マンションとほぼ同じ状態で住むことができるから』。このように考える方が多いようです。暮らす方にとって、もっとも大きいメリットでしょう。でも、スケルトンリフォームの1番のメリットは『全てを一旦解体』することで住居の現状を知り、住まいの耐用年数を上げることができることだと思います。一旦解体するからこそ出来るスケルトンリフォームのメリットは2つあります。
分譲マンションには、大規模修繕計画というメンテナンス計画が組み込まれています。しかし、これは共用部だけの修繕計画で、個人の専有部分は個人任せになっているのです。10年に一度清掃を行ったり、20年に一度交換が行われたりと、メンテナンスの行きとどいた共用部と比較して、専用部はあったとしても簡単な清掃程度で、何もしなければそのまま使い続けることになるのです。このようなことから、スケルトンリフォームはメンテナンスの絶好の機会なのです。築年数と傷み具合によって、そのまま使い続ける場合もあれば、一新することも可能です。この確認と見極めをきちんと行う事が、とても大切なのです。
保育園へのスケルトンリフォーム(2012年)
新たに、断熱材を壁や床、天井に入れて断熱性能を高めることが可能です。二重サッシはスケルトンリフォームでなくても施工できますが、効果的な対策です。 小さいお子様が居る場合、階下への衝撃音が気になるケースも多いのです。床への衝撃がスラブに直接伝わらないように施工する方法は、二重床を使ったり、直接伝わらないような構造にしたりと、様々です。採用する方法によって、効果やコスト、副作用などが変わってきますので、吟味するとよいでしょう。
この、『普段目に見えないところのメンテナンス、リフォームができる』という事が、スケルトンリフォームでなければならない理由なのです。ただし、『できると思って工事をはじめたら、結局できなかった！』というようなことも、珍しくありません。マンションは、個別の事情によって、できることできないことが異なります。実現したいことを出来るだけ具体的にし、実際にできるかどうかをしっかり確認してから、依頼することをお勧めします。
当社に、スケルトンリフォームをご依頼いただいた場合に、お客さまに期待していただけることをまとめてみました。大きく3つあると考えています。
当社はもともとＲＣ住宅を得意とする施工会社です。たとえば、断熱材はＲＣ造専用の硬質ウレタンフォームを使い、サッシもＲＣ専用の部材を使います。 あたりまえのことなのですが、ＲＣの建物の断熱性や遮音性、結露の問題、などに日々取り組んでいます。ＲＣの性能は、それほど変わりませんから、住み心地に影響を与えるのはむしろインフィルの作り方なのです。これは、スケルトンリフォームのコアにあたる部分で、実績があります。ちなみに当社オフィスも、数年前に住宅をスケルトンリフォームしてオフィスに仕上げたものです。ぜひ、一度その実例を見にいらしてください。
新築マンションのモデルハウスは、洗練されたデザインと流行りの色合いで、いかに一目惚れしてもらえるか、を目的につくられています。この時は、ウレタンクリアと呼ばれる合成樹脂や、ラミネート樹脂でコーティングされた新建材の方が一般的には美しく見えます。このようにしっかりコーティングされた建材は、拭き掃除などもしやすく便利ですが、表面がテカテカして質感はあまり伝わりません。
一方、オイルで仕上げた無垢の木を使いますと、木目の凹凸がしっかり感じられ、自然の風合いを保ち、いつまでも古びれることがありません。でも、キズはつきやすく、液体などをこぼすと、染みてしまう場合もあります。
新建材も自然素材もお好みが分かれるところですが、最近では、自然素材を好まれる方が少し増えてきているように思います。当社では、使用箇所とご要望により、ナラ、ひのき、杉などをご提案しています。
注文住宅でも、マンションのスケルトンリフォームでも、家は2度つくられます。まずは図面上で設計という形で創造され、次に実物が施工されます。いかに施工の精度が高くても、思慮の浅い設計ではいい家はできません。当社はそんな考えから、建築設計事務所を併設し、自社で責任を持って設計を行っています。 Value Engineering（バリューエンジニアリング）という言葉があります。製品やサービスの果たすべき「機能」を使用者の立場からとらえて分析し、その達成のために、複数の人間が 様々なアイデアを出し合い、機能とコストの両面から製品やサービスの価値の向上をはかっていくという考え方です。少し難しい話ですが、奥建設では このValue Engineeringの考え方を住宅の設計に採用しています。
当社には、子育ても家事も経験している女性設計が活躍しています。女性目線からのプランニングをご希望でしたら、直接担当させていただくことも可能です。 お気軽にお声掛けください。
お問合せは、お気軽にフリーダイヤル0120-03-4836までお電話ください。 当社オフィスのスケルトンリフォームをご覧になりたい方、あるいは、時間をとってのご相談を希望される方は、建築相談室をご利用ください。
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