建築ブログ

事業用賃貸マンションⅡ（RC造）＠鎌倉市～完成間近

5月に「事業用マンション＠鎌倉市」、完成間近の模様をご紹介しておりました。

その時のご紹介した写真がこちら。

外観

その際のブログでもちょっと触れましたが、右手に見える足場と建築シートで覆われている建物。

今回のプロジェクトは、連棟、ツインの賃貸マンションです。

あれから3か月。

いよいよ、足場を解体するタイミングとなりました。

正面から

デザインは基本的に同じですが、外壁タイルのトーンをグッと落とした類似色相配色で調和を保ちつつ、変化を出しています。

全く同じタイルを使うという手もありますが、それでは芸がない。

タイル貼りのスペースを打ちっぱなしの輪郭から3段の段差をつけて引きをつくったり、単調な陸屋根ではなく切妻屋根のように中央から勾配をつけたり、建物中央にアクセントとなるルーバーを設置したり、と意匠を高める手間をかけた建物です。

タイルの色味にも細心の注意を払って選択しないともったいないですよね。

南側から

意匠性も大事ですが、一方で事業用賃貸マンションとは、その名の通り「事業」です。

投資をして、賃貸収入を得、経費を差し引いて、利益を上げることになります。

利回りの最大化を目的にするならば、投資額を最小に抑えるのが基本です。

一般に、RC造の建築費用は、木造や鉄骨造などに比べ高額で、工事期間も長くかかります。

さらに、RC造は他の工法に比べ、減価償却期間も木造の倍以上と長いため、収入から差し引くことができる経費も抑えられ、節税にも不利といわれています。

なので、利回りの高さを最優先にするなら、投資費用を抑えられる木造で建てるのが正解といえるでしょう。

では、RC造を選択する理由は何でしょう？

1つ目は、床面積を広くできるから。

木造の高層ビルを建てる動きが広まりつつありますが、まだまだ特別なケースで、一般化はしていません。

都心や、利便性が高く、容積率の大きい土地の場合は、床面積を最大化することで、賃料収入の最大化を目指すことができます。

もう1つは、住宅性能が高く、耐用年数が長いから。

「住宅性能が高い」ということは、地震に強く、防音性能も髙いため、賃貸人の方は大きな地震がきても安心ですし、多くの方が頭を悩ませる上下左右の生活音の問題も起きにくく、一般的に住み心地は高くなる傾向にあります。

さらに耐用年数が長ければ、メンテナンスや、建て替えサイクルなども含めた手間や想定外のコストを抑えることができます。

事業用物件のオーナーの方にとって、利回りはとても重要ですが、住人からのクレームや、建物の不具合などで考えなければならないことが増えるのは、頭の痛い問題です。

とくに、複数の不動産を所有されている地主さんなどは、個別の案件に関わっている時間が取れません。

いくら賃貸管理会社に依頼しているからといっても、一時的な対応や細かな業務を代行してくれるだけで、最後の判断はオーナーしかできないのです。

それならば、多少、利回りが落ちても長きにわたって安心できる建物を建てたほうがいい、と考えていただくケースは少なくありません。

それに、自分がじっくり考えて、判断して建てた建物が、子の代、孫の代、それ以降長きにわたり、大きな手間暇をかけることなく受け継がれていくなら、心の安らぎを得られるのではないかと思います。

もう間もなく、完成します。